Beleggen in vastgoed: de voor- en nadelen

Wil je wat met je geld doen of ben je op zoek naar een extra inkomstenstroom, kan je ervoor kiezen om te beleggen in vastgoed. Deze manier van investeren kan op termijn behoorlijk winstgevend zijn. Op internet en in boeken zijn verschillende succesverhalen te vinden die de voordelen van het beleggen in vastgoed benadrukken.

Staar je niet blind op de succesverhalen, het is namelijk ook belangrijk om je bewust te zijn van de nadelen. Niet alleen weet je dan beter waar je mee bezig bent, maar je kunt de risico's die horen bij beleggen in vastgoed ook beter inschatten. Dit leidt uiteindelijk tot betere (beleggings)beslissingen. In onderstaand artikel vind je uitgebreid terug wat de voor- en nadelen van beleggen in vastgoed zijn.

De voordelen van beleggen in vastgoed

Wil je investeren in vastgoed, dan kan je profiteren van verschillende voordelen. De vastgoedmarkt heeft een aantal kenmerken wat zorgt voor unieke voordelen.

1. Financiering voor beleggingen

Niet iedereen die interesse heeft in een of meerdere beleggingspanden heeft enkele tonnen op de bank staan. Ga je investeren in vastgoed, dan moet je hier in veel gevallen een hypothecaire lening voor afsluiten. Je leent dus geld voor een belegging.

Dat je geld kunt lenen voor een belegging, is vrij uitzonderlijk wanneer je beleggingspanden vergelijkt met andere beleggingsproducten. Het is voor de gewone particulier lang niet altijd mogelijk om een lening aan te gaan voor (bijvoorbeeld) het aankopen van effecten of crypto's.

Natuurlijk blijft er per vastgoedbelegging wel een eigen inbreng over, maar deze is substantieel lager dan het geleende bedrag. Omdat je belegging relatief veel waarde heeft, kan je er ook relatief veel rendement uithalen, bijvoorbeeld in de vorm van huuropbrengst.

2. Stabiele cashflow

Investeren in vastgoed staat in de meeste gevallen gelijk aan een maandelijkse cashflow. Je ontvangt op maandelijkse basis stabiele inkomsten. Deze zet je in voor het betalen van de (operationele) kosten, zoals de lasten van de verhuurhypotheek, onderhoud en de VVE. De rest is nettowinst.

Cashflow kan je zien als relatief stabiele periodieke rendementen: een passief inkomen. Vergelijk het bijvoorbeeld met dividend op de aandelenmarkt. Dividend wordt in de meeste gevallen wel minder vaak uitgekeerd en het bestaan ervan is soms onzeker. Dit is minder het geval met de cashflow bij vastgoedbeleggen.

Het is dus niet zo gek dat veel vastgoedbeleggers zweren bij cashflow. Het is wel goed om je te realiseren dat je, zeker in de beginfase, behoorlijk wat leningen moet afsluiten om volledig van de cashflow te kunnen leven.

3. Hedge tegen inflatie

Veel beleggingen worden getroffen door verhogingen van inflatie. Vanuit historisch perspectief is vaak gebleken dat vastgoed sneller in waarde toeneemt dan inflatie. Dit komt deels doordat beleggers in tijden van hoge inflatie op zoek zijn naar zekerheid. Veel interesse in vastgoed, drijft de prijs omhoog.

Een beleggingspand stijgt dus vaak in waarde bij inflatie. Maar er is nog een belangrijke factor; namelijk indexering. Als verhuurder mag je op jaarlijkse basis de huur indexeren. Dat wil zeggen dat je de huurprijs mag verhogen ter compensatie van een verhoogde inflatie.

Stijgt de inflatie, dan moet de huurder meer betalen. Jouw inkomsten als verhuurder stijgen dus wanneer de inflatie ook stijgt. Hiermee kan je gerust stellen dat vastgoed behoorlijk inflatiebestendig is.

4. Lage volatiliteit en groei

De volatiliteit van de vastgoedmarkt is relatief laag in vergelijking tot bijvoorbeeld de aandelenmarkt. Prijsontwikkelingen vertonen zich vaak op de lange termijn. Dit is op de aandelenmarkt wel anders, waar aandelen van dag tot dag behoorlijk in prijs kunnen fluctueren.

Nu zijn marktcorrecties uiteraard ook aan de orde binnen de vastgoedmarkt, maar een goede strategie voor op de lange termijn zorgt ervoor dat je hier niet veel last van hoeft te hebben. Kijk je juist naar de korte termijn, dan worden stabiele rendementen vastgezet door huurcontracten.

Hier komt bij dat een beleggingspand vaak op de lange termijn stijgt in waarde. Dit komt omdat de inflatie vroeg of laat automatisch in de koers wordt opgenomen. Ga je investeren in vastgoed voor de lange termijn, dan profiteer je niet alleen van maandelijkse cashflow, maar wellicht dus ook van een hogere verkoopwaarde.

De nadelen van beleggen in vastgoed

Investeren in vastgoed gaat niet altijd over rozen. Er kleven een aantal nadelen aan waar je als rationele belegger zeker van op de hoogte moet zijn.

1. De rol van verhuurder

Een beleggingspand kopen doe je omdat je financieel voordeel wil behalen. Dit is goed mogelijk, maar het is echter belangrijk om niet te vergeten dat je als verhuurder een behoorlijke verantwoordelijkheid draagt. Je verschaft immers woonruimte.

Verschillende beheertaken horen bij je rol als verhuurder. Wanneer er sprake is van een lekkende kraan, kortsluiting of overlast, kan je een telefoontje verwachten. En reken erop dat je niet alleen gedurende werktijden wordt gebeld, maar ook 's avonds en in het weekend.

Wanneer je alles netjes op orde hebt, kan het best meevallen wat betreft dergelijke beheertaken. Ga je het liever helemaal uit de weg, dan kan je bijvoorbeeld een professionele (digitale) beheerder inzetten. Deze regelt het volledige beheer, maar vraagt hier uiteraard wel een kleine bijdrage voor. Deze bijdrage gaat ten koste van een deel van je rendement.

2. Niet zeker van verhuur

Over het investeren in vastgoed wordt vaak gepraat alsof rendement een zekerheid is. Dit is niet altijd het geval. Natuurlijk bestaan huurders altijd en is er uiteindelijk wel iemand te vinden voor jouw beleggingspand, maar een leegstaand beleggingspand komt toch ook geregeld voor.

Een leegstaand pand is vervelend, nu je wel de kosten draagt, maar geen inkomsten genereert. Daar komt nog eens bij dat de huurprijzen kunnen dalen als gevolg van een verminderde vraag. Dit zag je bijvoorbeeld gebeuren gedurende de coronacrisis.

Verder kan het voorkomen dat je wél huurders hebt, maar dat deze niet of slecht betalen (‘wanbetalen’). In de praktijk kan dit voor lastige situaties zorgen, gezien huurders door het Burgerlijk Wetboek behoorlijk goed worden beschermd. Je kunt wanbetalende huurders niet zomaar de toegang tot hun woning ontzeggen en dat kan je duur komen te staan.

3. Veel te leren

Vastgoed is een vak apart. Het is praktisch onmogelijk om 'even snel' een winstgevende vastgoedbelegger te worden. Het is zaak dat je tijd neemt om alle stof tot je te nemen en niet overhaast begint met het doen van investeringen en het aangaan van leningen. Het is dus geen laagdrempelige tak van sport.

Waarom investeren in vastgoed zo veel leerwerk vereist? Omdat het verschillende disciplines raakt. Als verhuurder moet je niet alleen economische kennis van het functioneren van de vastgoedmarkt hebben, maar moet je bijvoorbeeld ook op juridisch vlak gedegen kennis van zaken hebben. Zo moet je toch wel basiskennis van het contractrecht hebben en is het zaak dat je de rechten van huurders kent.

De algemene lijn is vaak goed te snappen, maar wanneer je belegt in vastgoed kom je al gauw tot de conclusie dat het gaat om de details. Neem je echter rustig de tijd en heb je genoeg motivatie, dan kan uiteindelijk iedereen met succes investeren in vastgoed. Alles is te leren.

4. Je hebt geld nodig

Hoewel er vele financieringsconstructies bestaan die de lasten van vastgoedbeleggen kunnen drukken, ontkom je niet aan het zelf moeten inbrengen van geld. Het gaat dan vaak (niet altijd) om tienduizenden euro's. Dit heeft lang niet iedereen klaarliggen.

Het verwerven van een beleggingspand kost geld, maar ook wanneer je eenmaal een beleggingspand hebt verkregen, moet je geld blijven inbrengen. Denk bijvoorbeeld aan rentekosten en onderhoud. Bij dit laatste kan je denken aan grotere onderhoudswerkzaamheden, zoals schilderwerk of verduurzaming, maar ook aan kleinere onderhoudsklusjes, zoals het vervangen van een kraan.

Het grote onderhoud is duur, maar ook klein onderhoud tikt na verloop van tijd aan. En alle kosten, komen in mindering van je rendement. Het is dus zaak om een zekere reserve aan te houden. Hier moet je het geld wel voor hebben. Heb je dat niet, dan kan dit zorgen voor de nodige financiële problemen en ontevreden huurders.