Wet betaalbare huur: Wat verandert er voor beleggers?

Op donderdag 25 april 2024 is de Wet Betaalbare Huur met een meerderheid van 112 stemmen aangenomen door de Tweede Kamer. Het aannemen van deze wet was niet zonder controverse, aangezien zowel de VVD als de BBB fel tegen waren. Met steun van de PVV had deze wet zelfs geblokkeerd kunnen worden, maar uiteindelijk heeft de PVV een ommezwaai gemaakt en heeft het de wet geholpen aan een ruime meerderheid.

Als de wet ook in mei door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zullen er voor beleggers significant veranderingen optreden. De beoogde ingangsdatum van deze wet blijft 1 juli 2024. Onlangs zijn er op het laatste moment diverse amendementen toegevoegd aan de wet. In dit artikel vind je een samenvatting van de belangrijkste punten die je als belegger in huurwoningen zeker moet weten.

Wet betaalbare huur - Middenhuur

De introductie van middenhuurregulering betekent allereerst de instelling van een nieuwe grens om ook huurprijsbescherming in het middensegment te realiseren. Dit leidt tot een gereguleerd laagsegment, waar woningen met een aanvangshuurprijs tot en met € 879,66 (prijspeil januari 2024) vallen, en een gereguleerd middensegment dat loopt van € 879,66 (op dit moment 148 punten) tot en met € 1.123,13 (186 punten) (prijspeil januari 2024).

In principe werken het lage segment en het middensegment op vergelijkbare wijze, waarbij het puntensysteem de maximale huur bepaalt op basis van de kwaliteit van de woning. Er zijn echter enkele verschillen tussen de segmenten, zoals de werking van de maximale jaarlijkse huurverhoging en de toepassing van de nieuwbouw- en transformatieopslag, die alleen geldt voor het middensegment.

Bovengrenzen laag- en middensegment

De regulering van het middensegment zal gelden voor woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de lage huurgrens (de huidige liberalisatiegrens) tot en met € 1.123,13 (prijspeil januari 2024), wat overeenkomt met een woningkwaliteit tot en met 186 WWS-punten. Voor deze woningen zullen de maximale huurprijzen worden bepaald op basis van het WWS, waarbij de maximale middenhuurgrens jaarlijks per 1 januari zal worden geïndexeerd.

Dwingend WWS

Het WWS wordt onder de nieuwe regeling veel minder vrijblijvend en krijgt een landelijke, dwingende norm met betrekking tot maximale huurprijzen, waaraan verhuurders van gereguleerde huurwoningen zich moeten houden. Gemeenten zullen de bevoegdheid krijgen om te handhaven op huurprijzen als onderdeel van het bredere toezicht op de gebouwde omgeving.

Nieuwe of bestaande contracten?

De regulering zal alleen van toepassing zijn op nieuwe huurcontracten, dus bij mutatie van het huurcontract. Voor huurovereenkomsten die vóór de ingangsdatum van de nieuwe regulering op 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt dat partijen niet gebonden waren aan deze nieuwe regulering.

De wet zal echter ook ingrijpen op bestaande huurcontracten, zij het alleen voor die contracten die qua punten gereguleerd zijn in het sociale segment maar qua prijs zijn geliberaliseerd. Voor deze contracten zal een overgangsperiode gelden, waarbij de gemeente pas na één jaar na de inwerkingtreding van de wet kan ingrijpen.

Modernisering WWS

Als onderdeel van de uitbreiding van de regulering naar het middensegment zal het WWS worden gemoderniseerd, met aanzienlijke wijzigingen in de berekening van de punten op met name de volgende onderdelen:

• WOZ-Cap: de cap op de WOZ wordt verhoogd van 142 naar 187 punten, wat betekent dat de WOZ-waarde bij een woning met minder dan 187 punten volledig meeweegt, maar bij een woning met meer dan 186 punten de verhuurder de WOZ-waarde niet meer dan 33 procent mag laten meetellen. Wel gaat gelden dat wanneer een woning terugvalt van het hoge naar het lage- of middensegment, deze woning terugvalt naar de bovengrens van het middensegment (186 punten).
• Nieuwe berekening WOZ punten: De rekenmethodiek voor het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ verandert waardoor er minder punten worden toegekend. In de nieuwe situatie krijg je 1 punt per € 14.453,- WOZ plus 1 punt per € 229,- over de WOZ waarde gedeeld door het oppervlakte. Ter illustratie bij een woning van 70 m2 met een WOZ waarde van  € 350.000,- geeft dit het volgende verschil; Huidig WWS berekening: 55 punten - Nieuwe WWS berekening: 46 punten.
• Energielabel: Het energielabel gaat zwaarder meewegen in het nieuwe stelsel. Dit heeft voor- en nadelen. Woningen met een label A of hoger krijgen extra punten, terwijl woningen met een label E, F of G worden afgewaardeerd. Monumenten zijn uitgezonderd van negatieve punten op het energielabel. Door een op het laatste moment aangenomen amendement van de fractie van GroenLinks-PvdA is de afwaardering op slecht labels extra versterkt. Dit betekent een puntenaftrek bij slechte labels die zowel voor eengezins- als meergezinswoningen geldt van: label E (-4), label F (-9), label G (-15).
• Buitenruimtes: Gaan beter gewaardeerd worden in het nieuwe stelsel. Op dit moment wordt de buitenruimte van een woning gewaardeerd met 2 punten per 25m2. Met de voorgenomen wijziging worden al sneller punten toegekend aan buitenruimten onder de 25m2. De berekening wordt 2 punten + 0,35 per m2. Met een maximum van 15 punten. Indien er geen buitenruimte is geldt er een aftrek van -5 punten.
• Extra voorzieningen: Er zijn wat aanvullende manieren om punten te sprokkelen. Enkele extra voorzieningen worden gewaardeerd die passend zijn bij een middenhuurwoning zoals een kokendwaterkraan en een verkoelingsfunctie.
• Monumententoeslag: Op dit moment krijgen rijksmonumenten 50 punten in het WSS. Dit komt met de nieuwe regelgeving te vervallen. Inplaats daarvan komt een huurprijsopslag op de maximale huur. De maximale huurprijsopslag wordt door een aangenomen amendement verhoogt van 30% naar 35%, geldend voor alle Rijksmonumenten.

Nieuwbouw opslag

Voor nieuwbouwprojecten en door transformatie nieuw toegevoegde woningen komt er  een prijsopslag op de maximale huur voor nieuwbouwprojecten van 10%. Deze opslag geldt alleen voor nieuwe middenhuurwoningen en dus niet voor het laagsegment. Ook woningen die door transformatie aan de woningvoorraad worden toegevoegd vallen onder de nieuwbouwopslag. Door een goedgekeurd amendement van Flach gaat de opslag gelden voor projecten waarvan de bouw voor 1 januari 2028 wordt gestart (inplaats van 1 januari 2026). Het maximale termijn voor deze nieuwbouwopslag gaat gelden voor twintig jaar. Na afloop van de twintig jaar is de huur daarmee gelijk aan de voorgeschreven huur conform het woningwaarderingsstelsel.

Huurprijsstijging / indexatie

De jaarlijkse huurprijsstijging voor nieuwe huurcontracten in het middensegment wordt gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling + één procentpunt. Deze stijging kan echter niet leiden tot een huurprijs hoger dan de maximale huurprijs volgens het WWS.

Duur van de regeling

Het gehele wetsvoorstel en de wijzigingen in het Besluit huurprijzen woonruimte worden binnen vijf jaar geëvalueerd, waarna vervolgens specifiek de regulering van het midden- segment ook elke volgende vijf jaar wordt geëvalueerd. Bij de evaluatie zal in het bijzonder aandacht wordt besteed aan de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens, de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming van middenhuurwoningen door particulieren, investeerders en woningcorporaties, de gevolgen voor de omvang van de diverse huursegmenten alsmede de gevolgen voor de woonkansen van verschillende groepen woningzoekenden op de woningmarkt, de uitvoerbaarheid van de middenhuurregulering voor de Huurcommissie en gemeenten en andere effecten van de middenhuurregulering voor huurders en verhuurders

Aanpassen waar nodig.

Ondanks de passage van het wetsvoorstel maken verschillende kamerfracties zich zorgen of de wet mogelijk problemen zal veroorzaken bij huurders in plaats van oplossingen te bieden. Daarom zijn ze overeengekomen om de ontwikkeling van het aantal middenhuurwoningen de komende jaren nauwlettend in de gaten te houden. Indien nodig zal het WWS-stelsel worden aangepast om beter rekening te houden met regionale verschillen.

Om beleggers tegemoet te komen werd er nog geopperd om de overdrachtsbelasting van 10,4% ‘budgetneutraal’ te verlagen, net als de box 3 belasting. Dit voorstel kreeg geen meerderheid, echter gaf minister De Jonge zelf aan de 10,4% ook wel erg hoog te vinden. Voor de zomer komt minister De Jonge met een evaluatie van de effecten van de hoge overdrachtsbelasting. Dat kan dan meegenomen worden bij de begroting van volgend jaar.

Kortom, het komende jaar staat er veel te gebeuren. Benieuwd naar de risico’s (en kansen) van jouw portefeuille? Neem contact met ons op, dan kunnen wij helpen bij het maken van een portefeuillescan.