Beleggingspand kopen? Dit zijn de belangrijkste begrippen.

De belangrijkste begrippen voor het kopen van een beleggingspand

Ga je voor de eerste keer een beleggingspand kopen of wil je even checken wat de betekenis ook alweer is van een specifieke term? Dit artikel geeft je alle informatie die je moet weten als je gaat investeren in vastgoed. Om het zo makkelijk mogelijk te maken hebben we bij op verschillende plekken in het platform en de rekentool al verschillende begrippen toegelicht door op het info icoontje te klikken. Mis je nog begrippen? Laat het ons weten via community@dwello.nl

BAR

De BAR of het Bruto Aanvangsrendement is het indicatieve rendement van een investering voordat alle te maken kosten van je opbrengst zijn afgetrokken. De BAR bereken je door de jaarhuur te delen door de koopprijs. Het Bruto Aanvangsrendement is tijdens het investeren in vastgoed een fijne en snelle manier om te beoordelen of een woning interessant is voor de verhuur. 

NAR

Het Netto Aanvangsrendement ook wel NAR genoemd. In tegenstelling tot de BAR zijn bij de NAR wel de aanvangskosten en jaarlijkse onderhoudskosten afgetrokken om een indicatief rendement van beleggingspanden te berekenen. Denk aan kosten als de Onroerendezaakbelasting, Waterschap, Reservering onderhoud en VvE bijdrage. Investeringskosten worden hier ook afgetrokken om het rendement te berekenen. Denk aan de overdrachtsbelasting, verhuur fee, verbouwing en aankoop fee van een makelaar.

Je berekend de NAR door de de jaarhuur minus alle jaarlijkse kosten te delen door de totale investering. De berekening kan handig zijn omdat het rendement meer representatief is dan bij de BAR. Er wordt namelijk rekening gehouden met aanvangskosten en onderhoudskosten. Zo zie je bijvoorbeeld snel of er enorme VVE kosten zijn die je belegging zal beïnvloeden. Je kunt dus snel het indicatieve rendement bepalen zonder rekening te houden met financiering. 

Netto cashflow

De netto cashflow zijn de netto maandelijkse of jaarlijkse inkomsten van je beleggingspand. Kortom, het bedrag wat onderaan de streep overblijft. Zaken als onderhoud, eigenaarslasten en financieringskosten worden hier dus van huurinkomsten afgetrokken. In de Dwello rekentool zie je overzichtelijk de jaarlijske netto cashflow berekend aan de hand van jouw voorkeuren. De tool maakt het inzichtelijk voor de komende 5 tot 20 jaar.

Loan to value (LTV)

De Loan to Value is een belangrijk begrip voor het beleggen in vastgoed. De LTV is het percentage van de koopsom wat je extern wilt financieren in de vorm van een lening. Dit percentage kan nooit 100% zijn, dat is sinds 1 januari 2018 wettelijk bepaald. De LTV is altijd een percentage en geeft de verhouding weer tussen het geleende geld en eigen geld. Bij een LTV van 70% leen je dus 70% en breng je 30% eigen geld in. 

Let op! Banken bepalen de lening niet op basis van de koopsom maar op basis van de waarde in verhuurde staat van het object die door een taxateur vastgesteld dient te worden. Dus je kan er niet zomaar vanuit gaan dat je 70% van de volledige investering gefinancierd krijgt.

De huurfactor

De huurfactor is de vraagprijs/koopsom gedeeld door de kale jaarhuur (excl. eventuele extra bijdragen). De huurfactor geeft snel en eenvoudig een indicatie van hoe realistisch de vraagprijs van het beleggingspand is. Voor woningen ligt de huidige huurfactor meestal rond de 20. Als de huurfactor uitschiet richting bijvoorbeeld 30 dan moet er ergens een potentie in de woning zitten (bijvoorbeeld een hele lage huidige huur), zodat je op termijn alsnog een goed rendement kan maken. Komt die richting de 14/15 uit, dan kan je vanaf begin af aan al een goed rendement verdienen. 

Leegwaarde

Dit is de waarde van de woning indien het leeg en onverhuurd zou zijn. Oftewel, de waarde wat een particulier die er zelf zou gaan wonen op dit moment voor betaald. Deze waarde wordt bepaald door referentietransacties. Door op bijvoorbeeld funda te kijken krijg je een goed gevoel wat leegwaardes in een bepaald gebied doen. Is de prijs per vierkante meter hoger van jouw belegging hoger dan de leegwaarde in jouw omgeving, dan moet je extra goed gaan kijken naar het kwaliteitsniveau van de belegging. De leegwaarde is in veel gevallen namelijk bijna altijd hoger dan de waarde in verhuurde staat.

Waarde woning in verhuurde staat

De verhuurde staat van een beleggingspand is een belangrijk gegeven. Verstrekkers van verhuurhypotheken gebruiken de term “waarde in verhuurde staat” om te bepalen tegen wat voor bedrag ze een financiering zullen verstrekken. De taxateur berekent de waarde in verhuurde staat en zal dit met de hypotheekverstrekker delen. In de praktijk zal de waarde in verhuurde staat (bijna) nooit hoger zijn dan de leegwaarde. Alleen als het een nieuwbouw belegging is kan het voorkomen dat de waarde hoger ligt. 

Hefboomeffect

Door te investeren met geleend geld creëer je een hefboomeffect. Simpel uitgelegd, je legt zelf minder geld in om meer rendement te behalen. Wij rekenen hem voor je uit.

 Stel dat je een verhuurde woning koopt voor een totaalbedrag van €200.000,- met jaarlijks €14.000,- aan huurinkomsten en ca. €3.500,- aan kosten. Dit geeft een netto huurstroom van €10.500,- per jaar. Als je dit volledig met eigen geld doet geeft een investering van €200.000,- een rendement (netto huurinkomsten/ totale investering) van €10.500,-/ €200.000,- = 5,25%

Nu gaan we gebruik maken van de hefboom. We nemen weer hetzelfde voorbeeld, maar in dit geval investeren we zelf maar 25% en financieren we de overige 75%. Dat geeft een eigen inleg van €50.000,-. We krijgen nu wel te maken met financieringskosten, die op dit bedrag ca. €4.500,- per jaar is. De netto huurstroom bedraagt in dit geval - na aftrek van de financieringskosten - €6.000,- per jaar. Dit lijkt netto minder, maar op een investering van €50.000,- geeft dit een rendement op jouw eigen vermogen van maar liefst 12% (€6.000,-/ €50.000).

Vereniging van Eigenaars (VvE) / VvE-bijdrage

Is jouw belegging geen grondgebonden woning, maar maakt het onderdeel uit van een complex met meerdere appartementen, dan heb je te maken met een VvE. De VvE zorgt ervoor dat alle eigenaren gezamenlijk onderhoud blijven uitvoeren aan een gebouw. Alle bewoners zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Soms is het een groep bewoners die de VvE vormen en soms (vaak bij grote complexen) wordt het uitbesteed aan een professionele beheerder. In beide gevallen betalen de bewoners een vast maandelijks bedrag dat in de pot van de VvE komt om zo over een lange termijn onderhoudskosten aan het casco van het gebouw te kunnen financieren. Een positieve kaspositie is belangrijk voor een VvE, hier worden onderhoudskosten aan het gebouw van betaald. Bekijk ook goed het meerjaren onderhoudsplan. Dwello geeft bij elke woning aan of het onderdeel is van een VvE en wat de kosten zijn zodat jij precies weet of dat het juiste beleggingspand voor jou is.

Eigenaarslasten

Dit zijn alle kosten en belastingen die jij als eigenaar betaald en niet aan de huurder kunt doorberekenen. Denk hierbij aan WOZ belasting, rioolheffing en waterschapsbelasting. 

Huurstroom

Dit is de netto huur per jaar zonder servicekosten. Kortom de kosten die huurders aan jou als inkomsten betalen.

Internal rate of return if IRR

De Internal Rate of Return kortweg IRR is nodig om de rendementsverwachting te berekenen van je beleggingspand. Het moment dat je gaat investeren in vastgoed wil je het potentiële netto rendement op de eigen investering weten. Dit percentage geeft als het ware het gemiddelde jaarlijkse rendement van jouw eigen vermogen. Let op dat er veel aannames in het rekenmodel voor de IRR zitten. De toekomstige verkoopprijs heeft veel invloed op dit percentage en een realistische inschatting brengt veel onzekerheden mee. De rekentool van Dwello heeft dit onder het kopje effectief rendement meegenomen.

CAPEX kosten

De Capital Expenditures ofwel investeringsuitgaven zijn de kosten die je maakt ter verbetering van de kwaliteit van je beleggingspanden. Alles van het duurzamer maken tot een nieuwe keuken. Capex staat los van je onderhoudskosten, maar zijn dus echt bedoeld op waardevermeerdering van jouw beleggingspand.

DCF

Met de Discounted Cash Flow methode bepaal je de waarde van je investering door te zien wat je in de toekomst kan verdienen. Alle toekomstige geldstromen worden in kaart gebracht waarna de inkomende met de uitgaande geldstromen worden verrekend. Het is een essentieel onderdeel voor het bepalen van de IRR. Het geeft jou als belegger een indicatie wat je over de looptijd kan verwachten. 

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is de wettelijk bepaalde belasting die wordt geheven op een beleggingspand of een stuk grond waarin je investeert. De huidige overdrachtsbelasting voor beleggingspanden is 8%.

Aanschrijving

De gemeente kan jou als eigenaar verplichten om bijvoorbeeld achterstallig onderhoud aan een pand te (laten) verrichten. Een gemeente zal de eigenaar hiervoor aanschrijven als zij vind dat dit echt niet langer kan wachten. Als dit van toepassing is op het beleggingspand wat jij wilt kopen is het belangrijk om deze stukken in te zien.

Eigendomssituatie

In Nederland heb je twee vormen, eigen grond of erfpacht. Indien het object op erfpacht staat word je geen eigenaar van de grond maar betaal je een jaarlijkse canon (een vorm van huur) voor de grond. Je bent wel eigenaar van de “opstal” oftewel het object wat op de grond staat. Het kan ook zijn dat de canon voor meerdere jaren in 1 keer is afgekocht door de vorige eigenaar. Als het object op eigen grond staat ben je wel gewoon eigenaar van de grond.

Mis je nog begrippen? Of vragen over wat Dwello.nl voor jou kan doen? Neem dan gerust contact met ons op en wij helpen je graag zo snel mogelijk verder! 

‍