Een verhuurhypotheek: wat moet ik weten?

Vastgoed blijft één van de beste investeringen voor mensen, die zo min mogelijk risico willen lopen maar een gezond terugkerend rendement willen verdienen. Een van de voordeligste manieren om in vastgoed te investeren, is de verhuurhypotheek.

In dit artikel vertellen we je exact wat je moet weten over een verhuurhypotheek en hoe je ermee in een beleggingspand investeert. 

Wat is een verhuurhypotheek?

Een verhuurhypotheek is een vastgoedfinanciering om vastgoed te kopen, dat als doel heeft om het weer te verhuren. Het vastgoed dat je koopt, kan een woning of een appartement zijn maar het is ook mogelijk om met dit financieringsinstrument kantoor- of opslagruimte aan te kopen. 

Wat je met de verhuurhypotheek financiert, ga je niet zelf gebruiken. Wat je koopt, moet je aan een derde partij verhuren. Het gaat hier in de regel om een lange termijn verhuur van enkele jaren. Een korte verhuur, zoals bijvoorbeeld bij Airbnb-verblijven, is niet toegestaan. De opbrengst van de verhuur op de lange termijn dient dan meestal om (gedeeltelijk) de hypotheek terug te betalen. 

Je kunt grofweg twee soorten hypotheken onderscheiden: de particuliere en de zakelijke verhuurhypotheek.

De particuliere verhuurhypotheek

Een particuliere verhuurhypotheek wordt alleen aan consumenten verstrekt en niet aan ondernemingen. Hierdoor gelden de fiscale regels voor de vennootschapsbelasting dus niet. Meestal word je als particulier gezien als je vijf woningen of minder verhuurt. 

Dit aantal is echter slechts een richtlijn. Sommige verhuurders worden al vanaf vier woningen als onderneming gezien en anderen zullen met zes woningen als particulier worden beschouwd. Zorg er dus zeker voor dat je je professioneel laat begeleiden, wanneer je meerdere woningen financiert en verhuurt. 

De zakelijke verhuurhypotheek 

Een zakelijke ofwel professionele verhuurhypotheek wordt alleen aan professionele beleggers en ondernemingen verstrekt. Er gelden dus op zowel wettelijk vlak als tussen jou en de kredietverstrekker verschillende regels en specifieke voorwaarden. 

Als onderneming staat er geen limiet op het aantal woningen, die je kunt financieren en verhuren. Je bent als onderneming bij je kredietverstrekker meestal aan strengere voorwaarden onderworpen en je wettelijke bescherming inzake de contracten voor de hypotheek, die je afsluit, is meestal beperkter.

Het verschil met een klassieke hypotheek

Een gewone hypotheek dient meestal om een woning aan te kopen, waar je zelf in zult gaan wonen. Voor het aankopen van een eerste woning, al dan niet door middel van een hypotheek, gelden ook andere fiscale regels.

Banken en hypotheekverstrekkers zijn over het algemeen ook soepeler bij het toekennen van een klassieke hypotheek. Bij een verhuurhypotheek is het niet ongebruikelijk dat de eigen inbreng 25% of meer van de vastgoedwaarde moet zijn. 

Voordelig investeren in een beleggingspand met een verhuurhypotheek

Investeren in vastgoed wordt gezien als een relatief veilige en financieel interessante manier om je spaargeld aan het werk te zetten. Vastgoed zoals een woning, een appartement of een kantoor kopen met enkel je eigen vermogen is echter vaak niet mogelijk en soms is het ook financieel minder interessant dan lenen. 

Een (verhuur)hypotheek aangaan kan de ideale manier zijn om het verschil tussen de vastgoedwaarde en je eigen vermogen te overbruggen. Er zijn natuurlijk wel enkel zaken, die je in het oog moet houden om de best mogelijke voorwaarden voor je hypotheek te krijgen. 

1. Je doet een significante eigen inbreng

Wanneer je investeert in vastgoed kun je een groot percentage van de aankoopsom van wat je koopt lenen. Je kunt echter geen hypotheek voor 100% van de waarde van het pand of de woning aangaan.

Als je goede voorwaarden en een lage rentevoet voor je verhuurhypotheek wilt dan moet je een grote eigen inbreng doen. Hoewel je vaak met slechts 25% tot 30% eigen vermogen een zakelijke hypotheek kunt krijgen, zijn de voorwaarden heel wat gunstiger wanneer je een inbreng doet van 40% of meer van de vastgoedwaarde. 

2. Je investeert in betrouwbaar vastgoed

Wanneer je vastgoed koopt, moet dit - ongeacht of dit een woning of een bedrijfspand is - een bewezen waarde hebben. In de regel moet je het vastgoed dat je wilt financieren officieel door een erkende taxateur laten waarderen. Op basis van het rapport van deze taxateur wordt dan de waarde van het vastgoed bepaald.

Daarnaast wordt ook gekeken naar het potentieel van het vastgoed en de huidige staat. Een verhuurhypotheek is een financiering op bijzonder lange termijn. De kredietverstrekker, die het vastgoed als onderpand voor de lening neemt, wil dat dit vastgoed een bewezen waarde heeft en dat deze waarde ook over de volgende jaren zal worden behouden. 

3. Je hebt een gezonde cashflow

Ongeacht of je een particuliere of een zakelijke verhuurhypotheek aangaat, je moet een bewezen inkomen hebben waarmee je je schulden op de korte (en de lange) termijn kunt aflossen. Vaak heb je naast de verhuurinkomsten van het vastgoed, waar de hypotheek aan verbonden is, nog andere inkomsten of een hoge solvabiliteit nodig om tegenslagen - zoals het niet kunnen verhuren - op te vangen. 

Als je ook bij tegenslagen de middelen hebt om probleemloos je hypotheek af te betalen dan zijn kredietverleners heel wat gewilliger om je een verhuurhypotheek te verlenen. Meestal krijg je ook betere aflossingsvoorwaarden en een lagere rentelast. 

4. Je bent een goede verhuurder

Wanneer je een verhuurhypotheek aangaat dan zul je het vastgoed moeten verhuren. Het is belangrijk dat je de regels met betrekking tot de verhuur volgt. Als goede verhuurder kun je eenvoudiger je pand aan derden verhuren en is de kans dat je in juridische problemen komt heel wat kleiner. 

Uiteraard is het mogelijk om de verhuur en alle bijkomende werkzaamheden die daarbij komen kijken - zoals bijvoorbeeld onderhoud en herstel - uit te besteden aan gespecialiseerde ondernemingen. Dit uitbesteden is vooral interessant als je meerdere beleggingspanden hebt. 

De rente van een verhuurhypotheek

Als je een beleggingspand koopt, wil je uiteraard een goed rendement verdienen. Naast de hoogte van de verhuurprijs, die je voor je vastgoed krijgt, heeft de rente op het geleende vermogen een significante invloed op je rendement. 

De rente van de hypotheek wordt door meerdere factoren bepaald. De belangrijkste hiervan zijn:

• de waarde van het vastgoed;
• de (mogelijke) verhuuropbrengst;
• de hoogte van de eigen inbreng;
• de looptijd van de hypotheek;
• jouw profiel als kredietnemer.

De rente van een verhuurhypotheek kan in sommige gevallen lager dan 4% zijn als je sterk op deze bovenstaande factoren scoort. 

Heb je nog vragen over het artikel of over wat Dwello.nl voor jou kan doen? Neem dan gerust contact met ons op en wij helpen je graag zo snel mogelijk verder!

‍