Hoe bereken je het rendement van beleggen in vastgoed?

Investeren in vastgoed

Fiscaal gezien is het verhuren van een pand aantrekkelijk, want je betaalt weliswaar belastingen over de WOZ waarde van je object, maar niet over de huurinkomsten. Makelaars en projectontwikkelaars schermen dan ook graag met mooie winstpercentages. Maar hoe bereken je zelf nou het rendement als je gaat beleggen in vastgoed? Het is zinvol realistisch naar de cijfers te kijken en voor de aankoop het rendement van een bepaalde belegging zelf goed te berekenen. Want door alleen de maandelijkse huurinkomsten minus de aankoopprijs te berekenen, ben je er niet! In de praktijk dien je ook rekening te houden met alle kosten, die komen kijken bij de aankoop van een beleggingspand.

Hoe bereken je het rendement van vastgoed?

Het rendement bij beleggen in vastgoed is afhankelijk van een aantal variabele aspecten. Zoals de aankoopprijs, de waardestijging (de gemiddelde prijsstijging van woningen), de huurinkomsten en het totale pakket aan kosten. Daaronder valt o.a. de te betalen rente voor de verhuurhypotheek en alle overige kosten voor de aankoop en beheer van het pand. Daar tegenover staat de gemiddelde waardestijging, die in de afgelopen decennia 5% per jaar of meer bedraagt. Concreet betekent dit, dat elke in een woning geïnvesteerde 10.000 euro in 2001 nu ruim 27.000 euro waard zou zijn geweest! Een forse waardestijging!

Het verschil tussen bruto en netto rendement

Om het rendement bij beleggen in vastgoed of een beleggingspand te berekenen, dien je met een aantal factoren rekening te houden. Ten eerste het duidelijke onderscheid tussen bruto en netto rendement.

Het bruto rendement bereken je eenvoudigweg door de jaarlijkse huuropbrengst, te delen door de aankoopprijs van het pand. Voorbeeld: de aankoopprijs van een pand, waar 1.000 euro per maand aan huurinkomsten binnenkomt, bedraagt 240.000 euro. Een simpel sommetje leert dan dat het bruto rendement 5% per jaar is. (1.000 x 12= 12.000)/240.000). Dit cijfer is echter niet echt realistisch voor het daadwerkelijke rendement; daarvoor dien je dieper het netto rendement te berekenen.

Bij het netto rendement tellen naast het kale aankoopbedrag ook alle bijkomende kosten mee, die er bij de aankoop van een pand komen kijken. Zowel de eenmalige aankoopkosten als de blijvende vaste kosten. Om het netto rendement goed te berekenen zet je de inkomsten over een bepaalde periode (bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar) af tegen de kosten in die periode.

De kosten bij beleggen in vastgoed

De kosten voor een beleggingspand zijn op te splitsen in eenmalige kosten en jaarlijks terugkerende kosten. De eenmalige kosten hebben vooral te maken met de aankoop van een beleggingspand, ook wel de ‘Kosten Koper’ genoemd. Hieronder vallen bijvoorbeeld de registratierechten, notaris- en aktekosten en eventuele makelaarsvergoedingen, evenals eventuele taxatie- en hypotheekadvieskosten. Afhankelijk van de koopsom van een object bedragen deze kosten ca. 2% over de aankoopprijs. Als belegger heb je daarnaast ook te maken met 10,4% overdrachtsbelasting. Daarmee komen de eenmalige kosten op ca. 12,4% van de koopsom.

Naast de eenmalige kosten heb je bij beleggen in vastgoed ook te maken met jaarlijks- of maandelijks terugkerende kosten, ook wel exploitatiekosten genoemd. Denk hierbij aan rentekosten voor de verhuurhypotheek, onderhoudskosten van het object, gemeentelijke belastingen en de onroerendezaakbelasting (OZB). De OZB is een jaarlijkse belasting op vastgoed, die door de gemeente bepaald wordt. De vaste jaarlijkse kosten betreft ook de onderhoudskosten en verzekeringen, afhankelijk van het pand en de staat waarin het verkeert. Het is zinvol om daarvoor een vast percentage te reserveren, bijvoorbeeld 15% van de huurinkomsten per jaar. De rente voor de verhuurhypotheek, die op ca. 3,5-4% per jaar uitkomt, neemt ook een groot deel van de kosten in. Een optelsom van al deze kosten geeft een totaal kostenpakket van ca. 25-35% van de huurinkomsten per jaar.

De Dwello rekentool maakt rendement overzichtelijk in 1 oogopslag

Als je alle kosten en opbrengsten tegen elkaar afzet zijn er verschillende manieren om je rendement bij beleggen in vastgoed te berekenen. Je kunt gebruik maken van uitgebreide excel sheets, waarbij je handmatig de gegevens van elk object invoert. Of maak gebruik van de door Dwello zelf ontwikkelde rekentool. Onze rekentool heeft alle informatie van het betreffende beleggingspand al ingeladen. Jij bepaalt zelf de parameters, wij doen het lastige rekenwerk. Bekijk één van onze objecten en ga zelf aan de slag met de rekentool en duik dieper in de financiële analyse van een object. Bekijk het aanbod.

Rendement met beleggen in vastgoed

Op de juiste manier investeren in vastgoed kan doorgaans een goed rendement opleveren, zeker op de lange termijn. Maar hoe pak je dat aan? Om te beginnen dien je je zorgvuldig te oriënteren in de huizenmarkt, om te kunnen bepalen wat het gemiddeld rendement op een bepaalde locatie is. Want locatie maakt nogal een verschil; hartje centrum Amsterdam liggen de prijzen natuurlijk anders dan in de Achterhoek. Daarnaast vormen de huurinkomsten een cruciale factor. Volgens experts bedragen die gemiddeld circa 5% van de marktwaarde van het pand. Dit percentage kan echter makkelijk oplopen naar 6 à 7% per jaar, doordat de huren stijgen ten opzichte van de oorspronkelijke investering. De vermogensgroei en huurinkomsten bij elkaar opgeteld kan een totaal rendement opleveren van 11-12% per jaar. Zeker als je door financiering gebruik maakt van het hefboomeffect.

Het bepalen van de huurprijs

Voor de maandelijks huurinkomsten zijn een aantal factoren van belang. Ten eerste bepaal je of je het pand als geheel gaat verhuren, in meerdere zelfstandige woonruimtes of als aparte kamers. Aan de hand van het woningwaarderingsstelsel kun je achterhalen of er sprake is van een wettelijk maximaal toegestane huur. Daarbij geldt een puntentelling voor de volgende factoren:

• De oppervlakte in m2;
• De WOZ waarde van het pand;
• Wel/geen monumentale status;
• Aantal kamers en voorzieningen;
• Energielabel;
• keuken en sanitairvoorzieningen;
• Wel of geen tuin en/of buitenruimte.

Met voldoende punten voor bovenstaande voorzieningen valt het pand in de vrije sector. Daardoor ben je niet aan een maximum huurprijs gebonden, zodat je zelf een commercieel haalbaar huurbedrag kunt vaststellen. Met minder dan het benodigd aantal punten valt het pand onder de liberalisatiegrens van huurwoningen, die maximaal € 808 per maand bedraagt. De hoogte van de huurwaarde weegt sterk mee in de marktwaarde van het pand in verhuurde staat, en vormt de basis voor de hoogte van de financiering in een vastgoedhypotheek.

Vastgoed blijft op de lange termijn in waarde stijgen

Investeren in vastgoed vormt een waardevaste belegging, waarvan de prijzen op de lange termijn gemiddeld elk jaar in waarde stijgen. Je maandelijkse huurinkomsten gaan ook gestaag omhoog doordat je deze jaarlijks kan indexeren, wat een positief effect op je rendement oplevert. Maar het vinden van geschikte panden en het beheer ervan is niet zomaar gedaan. Wees je bewust van de risico’s op leegstand en wanbetalers maar ook tegenvallende onderhoudskosten. Daarom kan het zinvol zijn om een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen, die je kan adviseren bij het vinden van geschikte huurders en het opstellen van een juridisch bindende huurovereenkomst. Voor een klein percentage van je huurinkomsten kun je ervoor kiezen om het technisch- en/of het financieel beheer (deels) uit te besteden, zodat je huurders altijd een aanspreekpunt hebben. Daarmee realiseer je goed beheer van je pand(en), essentieel om klachten en achterstallige huuropbrengsten te voorkomen. Zo blijft de staat van je vastgoed en het aantrekkelijke rendement daarop voor de lange termijn een goede investering.